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开发商拼命降杠杆,投资客死命加杠杆,我们怎么办?

来源:楼市芳洁 发布时间:2021年04月20日 14:45:17 作者:百房编辑

  郑州之外的房地产江湖,远比波澜不惊的郑州市场更魔幻。

  外面的世界很精彩,外面的世界也很无奈。

  当你看不清郑州时,不妨看看外面的观点和事件,反观郑州,或许会豁然开朗。

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  三道红线严控房企加杠杆

  对于房地产而言,我一直有一个信念,就是多参考身在一线冲锋实战派的意见,少听一点人云亦云的理论。

  因此,开发商每年年终的总结会上,掌门人对于未来楼市的判断,我总会想尽各种办法去研究并关注。

  因为,他们作为深度参与房地产游戏的圈内人,有着你无法企及的政策敏感度和信息资源,有着你无法匹敌的一手市场情报和对于未来市场冷暖的切身感受。

  嗯,他们是一线战场中闻过硝烟的人,这些人的话极具参考价值。

  今天,我们要分享的,就是国内的一家头部房企融创掌门人孙宏斌先生,在融创2020年业绩发布会上,对于过去一年的总结以及2021年乃至后续市场的预判。

  首先,我们先看看融创去年的业绩怎么样?

  


  2020年,因为众所周知的疫情原因,很多人开年之初对于房地产走势相当的悲观,认为这一年业绩年报会相当惨淡。

  但事实上,作为首家发布财报的国内房企过去一年的成绩单可谓亮眼。

  1、财报预增

  营收和盈利双双大涨,盈利能力进一步增强。财报显示,2020年全年营业收入2305.9亿元,同比增长36.2%;归母净利润356.4亿元,创历史新高,同比增长36.9%;每股盈利7.82元,同比增长30.6%。

  2、多元化发展初见成效

  2020年,其主业的房地产销售额约5753亿元,行业排名第四。并且,继续在核心城市保持领先优势,其中在12个城市合同销售金额排名第一,另有25个城市排名前五。

  除了主业外,物业服务、冰雪文旅和电影投资三大项业务,也表现不俗。

  3、大刀阔斧的去杠杆

  过去的2020年,房地产行业外部面临疫情下经济增速放缓,老百姓观望情绪加重等多种不确定性,政策面又以“三道红线”等频繁加码的调控政策扼住房地产行业的资金命门,不少房企经历了生与死的考验。

  当时,融创曾被列为红档企业。但一年后,根据数据显示,其净负债率同比下降76个百分点至96%,非受限制现金短债比提升至1.08,剔除预收款项后的资产负债率下降至78%。

  显然,过去的一年,曾被众人担心的房地产行业不仅没有在疫情重压下崩盘,反而各大头部房企活的都不错。

  其次,我们听听,他到底讲了什么?

  


  


  


  讲话很长,我抓取的重点有以下几点。

  1、市场并没有你想象中的那么差,2021的业绩预期还要向好。

  2、三道红线和集中供地利好大房企,未来很多融资困难的中小房企会暴雷。

  3、收缩战线并集中火力在一线、二线城市拿地,因为城市轮动的趋势很明显。

  4、按照“三道红线”标准,公司预计2022年将符合要求。

  未来几年,活下来的头部房企将会坐拥更好的市场环境和更大的市场份额,但是如何活下来,重中之重的任务是合规!

  简单来说,就是降低负债率、降低杠杆率符合三道红线对房企的硬性要求,是能否生存下来的重点。

  显然,在连续的房地产调控下,过去大跃进式野蛮生长的时代已经过去,未来是高手与高手之间的华山论剑。

  其中的核心,就是如何又好又快的去杠杆。

  2

  买房人:经营贷、消费贷,贷贷相传?

  开始前,先回答一个问题。

  如果买房子,必须要全款,有几个人能够真的靠房致富?

  想明白这个问题,就清楚了中国房地产调控的核心。

  其实,说一千道一万,任何时候房子的涨跌,都是供求关系的结果。其中最重要的两项供给,就是土地和资金。

  因此,针对房企的三道红线控制的是融资资金,土地集中供应控制的是土地供应端。

  对买房人而言,也是一样。就如同郑州市场上通行的限购政策中,最难破解的就是认房又认贷,仅此一条,就卡住很多有意投资房产者的咽喉。

  你要想买,可以。先结清上一套房贷再说!这等于变相的提高了买房的门槛,但是经营贷、消费贷却成了这一政策的BUG,很多人依靠这类违规资金,杀入楼市,绕过资金监管,疯狂加杠杆。

  显然此举与政府一贯高举的"房住不炒"大旗是背道而驰,迎来监管的重锤只是时间问题。

  其实,早在3月,悟净就撰文提示过,关于经营贷、消费贷的风险。

  


  其中深圳,早就开始严查经营贷的问题。据统计,2020年4月以来,监管共对辖内中资商业银行15.4万笔、1771.73亿元经营贷,进行了全面排查。发现21笔、5180万元涉嫌违规贷款,提前收回。处罚违规机构4家,处罚问责违规责任人14人次,处罚金额合计575万元。

  


  3月底的时候又加大力度继续查,加码监管全部涉房贷款,要求商业银行每季度将经营贷、按揭、开发贷、消费贷、信用卡等排查结果报送监管机构。

  先是《南方日报》报道“深房理”会员已经出现被抽贷的情况。有几个被通知了(要求提前)结清贷款,有经营贷被查,也有首付款来源不明被查。

  之后,深房理号召会员们不能在群里发任何贷款和房产类广告,或者政策相关内容。

  


  


  直到日前,终于迎来,深圳市7部委对于“深房理”的全面调查。

  可以说,从严查经营贷流入楼市,到对“深房理”这类顶风作案的炒房团深挖严打,也再次说明了政府对于投机性购房的态度。

  3

  为何调控政策都紧盯资金端?

  只要你对房子稍有关注,一定就听说过一句话。

  涨幅靠选筹,赚钱靠杠杆。

  很多人对这句话深以为然,并且身体力行。但是,我却对此嗤之以鼻,在我看来,杠杆最多算是催化剂,因为:

  杠杆*涨幅=收益

  杠杆*不涨=持有成本增加

  杠杆*跌幅=GAMEOVRE

  杠杆是刀,可以切菜喂饱你,也可以杀掉你。

  真正的收益是取决二手房的成交价格,也就是扣完税费后打到你银行卡的钱,可不是你挂牌在贝壳那个卖不出去的浮盈价格。

  所以,如何能够尽可能的降低融资成本,缩短持有周期,才是盈利的关键,而不是杠杆大小。在没有涨幅的资产面前,杠杆只能扮演屠刀的角色!

  你信不信,对于绝大多数的购房者,从2017年开始的三年时间都是亏损的,包括房价浮涨的楼盘都没有回本。

  


  更何况,早在两年前,中国金融杂志作为央行直管的官媒,发表了一则消息《中国城镇居民家庭资产负债情况调查》,短短两天内,就被删除。

  其中有一点:中国居民资产配置中,房产占到7成,居民杠杆率达到75%左右。

  就生活而言,房贷挤压着其他项生活开支比如购车、旅游、日常生活等,为了房贷,不敢消费,这都是每个人能够切身感受到的。

  因此,掌握着详实数据的国家层面对于加杠杆这件事是深恶痛绝,不管是房企的“三道红线”,还是个人的资金严查,都是源于居民房贷杠杆过高。

  换句话说,大多数老百姓的口袋都已经被房贷掏空了,杠杆加不起,也加不动了。

  4

  我们咋办?

  随着国家层面对于房地产调控的不断深入,对我们的买房行为必然产生很大的影响,具体会有哪些影响呢?

  对于投资性购房的人群来说:

  1、投资、投机性购房行为,将遇强监管。你要认识到,未来投资、投机性的购房行为是不被鼓励的,非法的资金来源必然会受到持续的严控。

  2、投资性购房要特别谨慎。除非你有好区域内明显低于周边房价的单位团购房,和周边二手房相比有明显倒挂的新房,或是可靠渠道低于市场价格的法拍房,有强烈兑现利好的新区房产,或者是能够低价买入内部房源可更名的员工房。除了这种低风险套利的机会,其他的尽量少碰为妙。

  对于自住购房的人群来说:

  1、该买还是要买,但别硬着头皮强加杠杆。其实银行要求房贷不超过月收入的一半是十分有道理的。很多人虚构假流水,强行上房贷时,赌的就是未来房价上涨的预期。

  近些年来,除了一线城市之外,大多数城市的房价涨幅,并没能覆盖你的购房成本,很多人都在亏钱。但是,你是自住,涨跌、市场冷热与你关系不大,你也不必要过于看重未来,就买交房后有学校、有地铁、有商业的大开发商房产大概率就不会错!

  2、未来,房贷利率很有可能平稳上升。郑州房贷利率一直维持高位运行。随着国家严控金融端,加息的预期增强。未来买房,珍惜首付FQ的项目,同时要将困难估计的足一些,别太过于乐观,做好防守资金。

  对于开发商来说:

  主城区四环内的楼市,确实在回暖。别再大张旗鼓的吆喝涨价,要有ZZ敏感性,闷声发大财,没事儿偷着乐。趁机多回款,降低负债率,提高抗风险能力才是正途。

  毕竟郑州楼市目前只能算回暖,不能算普涨,我们需要做的是小心呵护,而不是一口气把来之不易的小火苗给吹灭了。

  万一,真的因此招来强力调控,你们哭不哭?

  不管是三道红线也好,或者是严查“深房理”也罢。去杠杆、房住不炒依然是当下的主旋律,多项政策针对房地产和个人贷款的改革,直指房地产的金融属性,也正是基于这种原因,未来对于房地产投资的预期,要降低!


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